Nota 23 Ejemplo de Avalúo

4.- Ejemplo Avalúo

Requisitos de avalúo en la práctica.

1.       Datos de identificación y autentificación del inmueble:

1.1.    Número de cuenta catastral: 026-074-07-000-9

1.2.    Cuenta de suministro de agua: No se proporciono

1.3.    Ubicación: Calle la morena No. 110 colonia del valle C.P. 03100 Delegación Benito Juárez, México

1.4.    Propietario: Notimex, Agencia de Noticias del estado mexicano

1.5.    Nombre y número de perito valuador: Eliseo de la Vega Monter, 20110074

2.       Descripción completa de:

2.1.    Los elementos urbanos: Cuenta con señalización, semáforos y nomenclatura en las calles, mercados, plazas públicas, parques, jardines, escuelas, iglesias, restaurantes, centros comerciales, etc., todo dentro de un radio de 3 Km. Alrededor del inmueble

2.2.    El inmueble y su uso actual: Se trata de un terreno con topografía plana, de configuración regular, medianero, con un frente a calle moda. En el cual se desplanta un edificio de oficinas, desarrollado en 9 niveles, el inmueble en estudio consta de la siguiente distribución arquitectónica: Nivel sótano: rampa de acceso, estacionamiento, área de cisterna, área de planta de luz de emergencia, dos bodegas y taller de mantenimiento. Planta baja (nivel calle): recepción, cubo de escaleras, cubo de elevador, áreas de trabajo, oficinas de sindicato, área de servicio médico. Planta   primer al sexto piso: oficinas, áreas de trabajo de la Agencia de Noticias Notimex, cubos de escaleras, cubo de elevador, módulos de baño en cada entrepiso. Azotea: oficina de servicios generales, cuarto de máquinas del elevador.

2.3.    El terreno: 406.98 m2 área total de terreno, 3230.00 m2 de construcción.

2.4.    Cada porción de construcción: H4/20/60 Habitacional, hasta 4 niveles, 20% de área libre, 60 m2 de vivienda mínima según: Programa Delegacional de Desarrollo Urbano, en la Delegación de Benito Juárez.           

2.5.    Instalaciones especiales y obras complementarias: Cisterna, sistema con incendio sistema de aire acondicionado, elevador, hidroneumático.

3.       Valor del inmueble.

3.1.    Descripción y Justificación del método y factores de eficiencia que se aplicaron: Valor comercial. - es el precio más probable que puede tener una propiedad o un bien, en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones para una venta justa, con el comprador y vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados y suponiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido. Implícita en esta definición es la consumación de una venta en una fecha determinada, y la transferencia del título del vendedor al comprador bajo condiciones en las que: comprador y vendedor están típicamente motivados.

Ambas partes están bien informados o bien aconsejados, y actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés. Se permitió un tiempo razonable de exposición en el mercado abierto. El pago es hecho en términos de contado en moneda nacional o en términos de un arreglo comparable a este. El precio representa la condición normal para la propiedad vendida, sin ser afectado por un financiamiento especial o creativo, o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que este asociado con dicha venta.

Enfoque de costos. - establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisición de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se está analizando. Es la estimación del valor por medio del análisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas características y condiciones del bien valuado. Básicamente parte de determinar el costo del bien valuado como nuevo, despreciándolo en función de su estado y condiciones.

Enfoque de ingresos. - basado en el principio de anticipación considera valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel especifico de ingresos.

Enfoque comparativo de mercado. - basado en el principio económico de sustitución, que considera que un comprador bien informado no pagara por una propiedad más del precio de compra de otra propiedad similar.

Depreciación. -  es la pérdida de valor de las mejoras debido al deterioro físico (edad y estado de conservación).

Valor de reposición Nuevo (V.R.N.). - es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente más próxima al bien que se está valuando, con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

Valor neto de reposición (V.N.R). - es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor de reproducción nuevo o reposición nueva, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada bien valuado.

3.2.    La investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, así como las relaciones numéricas o factores de homologación:

VALOR DE TERRENOS POR MÉTODO RESIDUAL
TABLA DE HOMOLOGACIÓN
No.	Valor oferta $	Superficie m2	Valor unitario	FACTORES							Valor unitario Homologado $/m2
				Negociación	Zona	Ubicación	Frente	Forma	Uso	Superficie	Resultante
1	8,500,000.00	250.00	34,000.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	34,000.00
2	4,330,000.00	130.00	33,307.69	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	33,307.69
3	1,580,000.00	45.00	35,111.11	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	35,111.11
Valor homologado promedio											34,139.60
Valor homologado en números redondos											34,000.00
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS
TABLA DE HOMOLOGACIÓN
No.	Valor oferta $	Superficie m2	Valor unitario	FACTORES							Valor unitario Homologado $/m2
				Negociación	Zona	Calidad	Proyecto	Área	Edad	Resultante
1	45,000.00	315.00	142.86	0.98	1.00	1.00	1.00	1.00	0.87	0.85	121.80
2	48,000.00	280.00	171.43	0.98	1.00	1.00	1.00	1.00	0.82	0.80	135.76
3	75,000.00	480.00	156.25	0.98	1.00	1.00	1.00	1.00	0.87	0.85	133.22
Valor unitario homologado promedio											130.93
Valor unitario homologado en números redondos											131.00

3.3.    Los valores unitarios correspondientes al área de valor o corredor de valor, así como los valores unitarios de reposición nuevos: Para la estimación de los valores se consideran dos enfoques que son: enfoques de costos, de ingresos y comparativo de mercado. Para el enfoque de costos, se obtiene el valor del terreno por medio de una homologación de terrenos en la zona y se suman el valor de las mejoras con sus respectivos deméritos. Para estimar el grado de conservación se aplica el criterio que marca el manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria que emite la secretaria de finanzas a través de la tesorería del distrito federal y la secretaria de catastro y padrón territorial, según la nomenclatura: RU (ruinoso, 0.0), ML (malo, 0.80), NO (normal, 1.0) y BU (bueno, 1.0).

Para la estimación del factor de edad de las construcciones se utilizará el criterio que marca el manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria que emite la secretaria de finanzas a través de la tesorería del distrito federal y la subsecretaria de catastro y padrón territorial.

Los costos unitarios de construcción se obtuvieron a partir del catálogo nacional de costos, para la ciudad de México, considerando las especificaciones del inmueble en estudio para ponderar y aplicar los valores adecuados.

Para la estimación del valor mediante el enfoque de ingresos, se utiliza el método de capitalización directa, obteniendo la rentabilidad del inmueble por medio del mercado, descontando las deducciones para la obtención de la renta neta mensual y obteniendo el valor con una tasa de capitalización acorde con el inmueble, que haga rentable al mercado de inmuebles de productos.

Para la estimación del valor mediante el enfoque comparativo de mercado, se efectúa analizando en el mercado de ventas y/o ofertas recientes de inmuebles de características iguales o similares al valuado, considerando diversos factores, según el caso, como los factores de negociación, ubicación, clase o categoría, proyecto y edad en la homologación de los bienes comparables al sujeto, para establecer a partir de dicho análisis, el valor de mercado aplicable.