Nota 29 Procedimiento enfoque de mercado

3.- Procedimiento para el enfoque de mercado

El enfoque de mercado conocido también como ventas parte de la comparación de los bienes similares que hay en el mercado, bienes que se están vendiendo o que recientemente fueron vendidos. El objetivo al momento de realizar el análisis es detectar las similitudes y diferencias a las propiedades similares que se están valuando o fueron valuadas.

Se realiza el procedimiento para el enfoque de mercado considerando los siguientes principios:

1.- Oferta y demanda. El precio principal de una propiedad es el pactado por el comprador y vendedor, los primeros representan la demanda del mercado y los segundos la oferta que hay en él, esto es si existen diversos compradores en la región el precio de la propiedad se incrementa, caso contrario si existe un escaso numero de compradores el precio ira a la baja.

La estimación de la demanda se realiza considerando en este caso el numero posible de compradores, la capacidad de compra por parte de ellos así como los gustos y preferencias que tengan para las propiedades a adquirir. En el caso de la oferta hay que identificar las propiedades desocupadas o no vendidas, las que están en proceso construcción y proyectos a futuro, con estos puntos identificados se procede a estimar el valor promedio de la oferta.

2.- Sustitución. Se entiende el valor de una propiedad que en un tiempo determinado es el mismo que adquirir una propiedad igualmente útil y deseable. En caso de no contar con una propiedad que pueda remplazar a nuestro ejemplo el enfoque de ventas disminuye.

3.- Balance-Equilibrio. Este principio esta ligado a la ley de la oferta y la demanda sin embargo estas no son del todo cierto en la vida real, tienden a estar constantemente en cambios; ciertos factores de la naturaleza, el clima, fenómenos meteorológicos intervienen para alterar este principio; dentro de la propiedad existen factores que aplican para este principio como es la distribución de las áreas construidas y las libres que para determinada área estos factores pueden alterar el resultado. En zonas en desarrollo como lo son en áreas urbanas las ciudades tienden a crecer existiendo un incremento considerable de inmuebles lo que puede provocar aumento o disminución en la oferta. Considerando cada uno de los factores arriba mencionados es donde el valuador en base a los conocimientos adquiridos por actualización o experiencia determinara que factores son positivos para el incremento en el enfoque de mercado y cuales resultan negativos para que el valor del mercado disminuya.

4.- Factores o elementos externos. Los factores o elementos externos que intervienen para hacer el enfoque de mercado de una propiedad son las fuerzas positivas o negativas aunado a esto los fenómenos naturales son parte fundamental para los valores de la propiedad. Es tarea del valuador observar y analizar las fuerzas externas que pudieran beneficiar o perjudicar a la propiedad y con ello hacer el dictamen correspondiente.

5.- Limites del vecindario. El valuador debe revisar las características que rodean al inmueble, características geográficas, topográficas y de ubicación en perspectiva general, en cambio viendo de manera mas local el valuador tiene la responsabilidad de observar las calles, vialidades principales y secundarias, otro detalle a considerar son los aspectos ortográficos ríos, lagos, lagunas, colinas y parques. Si el valuador llegase a encontrar estos puntos mencionados entre mejor y mas grandes el valor puede incrementar y debe plasmarlo en el dictamen final.

6.- Ciclo vital. El valuador necesita determinar los constantes cambios que se presentan  en una área urbana, en su cambio se presentan diversas etapas: crecimiento abarca el periodo donde se realizan un gran numero de inmuebles, equilibrio cuando el incremento de inmuebles llega a un punto de estabilidad llegando las propiedades a su valor alto y manteniéndose constante hasta que la oferta tienda a subir o bajar influyendo el precio en ambos casos, declinación cuando las propiedad se detienen en su construcción o pasa el tiempo para las cuales se consideran  obsoletas o de gran edad, en estos puntos el valuador debe tener bien identificado su entorno para determinar en que etapa recae y en base a ello identificar el valor de la propiedad alto, medio o bajo.