Nota 34 Procedimiento valor físico

3.- Procedimiento para el enfoque del valor físico.

El enfoque del valor físico estima el valor de la propiedad y compara los valores obtenidos con el costo de producir una propiedad nueva o sustituta. La cantidad de dinero para construir un edificio que proporcione los mismos beneficios se le denomina costos de reposición, mientras que a la de construir un bien similar con las características del material igual se le denomina costo de reproducción.

Para llevar a cabo este método, el valuador hace referencia a los precios unitarios o parámetros de los costos que intervienen en la propiedad. Para hacer este procedimiento el valuador identifica todos los conceptos de trabajo que conforman el edificio, posteriormente hace el calculo de cantidades  y precios actualizados de cada uno de ellos para sumar cada uno de los conceptos y llegar a un costo final que sera presentado en el avalúo.

El valuador debe analizar ciertos principios para llegar al termino del avalúo; el principio de sustitución hace mención que el comprador debe pagar el valor real de una propiedad sin pagar de mas, esto es a que el precio a pagar es la misma cantidad a si hubiese construido una propiedad igual en un terreno libre de construcción.

La oferta y la demanda generan cambios en el valor de una propiedad, aumento o disminución, la función del valuador es identificar que valores en el entorno intervienen en el momento para determinar si es a la alta o baja en el precio.

Balance-equilibrio, los agentes de producción y los diversos componentes de la propiedad deben de estar en equilibrio para obtener un valor optimo, teniendo alteraciones en uno u otro elemento el valor puede sufrir alteraciones considerables, por ejemplo se tiene una insuficiencia cuando en un terreno de gran valor por su ubicación y demás servicios se invierte poco dinero para realizar una construcción, hay un exceso cuando se invierte una gran cantidad de dinero para realizar una magnifica construcción en un terreno donde su costo es un valor pequeño. La tarea del valuador es visitar la zona y verificar estos puntos para interpretarlos y notificarlos en el reporte para quien vaya adquirir esa propiedad.

Factores o elementos externos, las causas por las que principalmente se ve afectada una propiedad  son la inflacion, mejoras en la urbanizacion, la depreciacion y factores ajenos a la propiedad, ocacionando una baja en la demanda, para ello el valuador debe analizar este detalle para resaltarlo en el dictamen.

El mayor y mejor uso, se analiza como una propiedad vacante para realizar el dictamen con las construcciones y terreno del mejor uso posible y determinarlo tal para lo que se construyo, en caso de que la propiedad le estén dando un uso diferente con el que se construyo. El valuador debe darse la tarea de comprobar que la construcción cumpla con el fin con el que se diseño en un principio de otra manera la propiedad tiende a tener un costo menor, este principio es el que se encarga de darle mayor valor al terreno.