Nota 39 Procedimiento Enfoque de capitalización de rentas

3.- Procedimiento del valor de enfoque de capitalización de rentas.

Los bienes inmuebles rentables se adquieren como inversión, siendo la rentabilidad el elemento crítico para asignar el valor a la propiedad. Para la realización del enfoque de capitalización de rentas es conveniente seguir los principios que se recomiendan; el anticipo y cambio, el principio de anticipación se refiere al valor que tendrá la propiedad para los fines y usos a beneficios futuros para determinar los valores correctos y plasmarlos en el dictamen final se deben analizar y considerar las expectativas de los inversionistas para los posibles aumentos o disminución en el valor de la propiedad.

Para el principio de la oferta y la demanda le permiten al valuador pronosticar beneficios futuros y estimar las tasas de rendimiento, en conjunto a los flujos de efectivo. Normalmente las rentas cobradas por un u otro propietario para una casa, departamento u otra propiedad distinta se mantienen ligadas en cuanto al precio, el precio de la renta puede aumentar dependiendo de las características del inmueble y la demanda que exista llegando a un punto donde la demanda y la oferta se equilibren.

En el mercado los precios, rentas y tasas de rendimiento prevalecen iguales a las rentas de las propiedades sustitutas para el mismo uso. El valuador se dará a la tarea de verificar los precios con las propiedades vecinas para comprobar que las rentas se encuentran en equilibrio, este principio de sustitución proporciona la información para la estimación de rentas, gastos o comparación. Una vez identificado los valores de renta de las propiedades vecinas se realiza un balance-equilibrio, el realizar un balance permite determinar el valor de la renta optimo con credibilidad; para el valuador resulta importante determinar este valor pues es este el que se usara en el dictamen final.

Los factores o elementos externos están sobre cualquier inmueble afectándolo de manera positiva o negativa, los medios de trasporte, la ubicación de centros comerciales u otros locales de concentración son algún ejemplo por mencionar. Estos lugares al igual pueden verse afectados por entornos atractivos o afectados por zonas negativas por basura, delincuencia, zonas urbanas dañadas, etc. Es tarea del valuador identificar las zonas que rodean la propiedad valuada, de ello depende el precio que un inversionista o persona ajena pague por una propiedad en estudio. Para un inversionista es fundamental conocer un avalúo para una propiedad comercial pues es esta técnica la más apropiada para determinar la rentabilidad del lugar.