Nota 43 Recopilación y análisis del método de valor residual estático

3.- Procedimiento recopilación y análisis de información para el método de valor residual estático

El valor residual es el resultado de un análisis de beneficios y costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano baldío o con construcciones, con el propósito de desarrollar en el mismo un proyecto inmobiliario acorde a las necesidades del inversionista. Para llevar a cabo este método debe existir viabilidad técnica, jurídica social, económica y financiera del proyecto inmobiliario para su mejor y mayor uso.

Para llevar a cabo el método residual estático es necesario llevar a cabo el formato propuesto por IMIC en donde se plasmará la información necesaria sobre el bien inmueble que solicita el método en estudio. En el formato el valuador tendrá la tarea de investigar los conceptos que se solicitan, deberá de incluir el factor de indirectos y utilidad del constructor en cada concepto involucrado.

El formato proporcionado dará como resultado el valor residual del inmueble analizado en las condiciones en las que se encuentre, el valor residual estático es considerado como el valor del terreno o el inmueble en estudio menos las sumatoria de cada uno de los costos y gastos necesarios considerados y beneficio neto del promotor.

El llevar a cabo el método estático conlleva a involucrar a los siguientes elementos:

·         Producto inmobiliario

·         Condicionantes y limitantes de tipo urbano

·         Características especificas del bien a valuar

·         Costos unitarios y montos

·         Condiciones de venta de los productos inmobiliarios

·         Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia

·         Factores de costo de administración, financiamiento, indirectos y utilidad

·         Comisiones por venta