Nota 44 Recopilacion y análisis del método de valor residual dinámico

4.- Procedimiento recopilación y análisis de información para el método de valor residual dinámico

El valor residual es el resultado de un análisis de beneficios y costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano baldío o con construcciones, con el propósito de desarrollar en el mismo un proyecto inmobiliario acorde a las necesidades del inversionista. Para llevar a cabo este método debe existir viabilidad técnica, jurídica social, económica y financiera del proyecto inmobiliario para su mejor y mayor uso.

Para llevar a cabo el método residual dinámico es necesario llevar a cabo el formato propuesto por IMIC en donde se plasmará la información necesaria sobre el bien inmueble que solicita el método en estudio. Al igual que el método estático el dinámico toma en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor para cada uno de los conceptos del inmueble a valuar; el valuador tratara de no duplicar los factores mencionados en el análisis para determinar el valor de realización ordenada.

El método dinámico se identifica por considerar la operación de compraventa o renta en un periodo determinado. En el análisis del método dinámico, el valor del dinero en el tiempo calculando la ganancia que se tendrá en un tiempo futuro con el terreno o las construcciones del mismo. De forma matemática el método dinámico se considera como la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada.

En el método dinámico intervienen los siguientes factores:

·         Producto inmobiliario

·         Condicionantes y limitantes de tipo urbano

·         Características específicas del bien a valuar

·         Costos unitarios y montos

·         Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios

·         Programa de ventas o rentas

·         Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia

·         Factores de costos de administración, indirectos y utilidad

·         Comisiones por venta

·         Horizonte de análisis

·         Tasa de descuento aplicable.